Все

Как увеличить выручку за счет правильных планировок

Как увеличить выручку за счет правильных планировок
Антонина Шилова
2

Предпосылки

У застройщика были квартиры, которые продавались хуже, чем у конкурентов за счет неудачных планировок. Такие квартиры оставались в продаже после сдачи дома.

Решение

1. Ценообразование

На этапе продаж эта проблема решается с помощью динамического ценообразования и понижающих коэффициентов при установке цены квартиры.

Первый этап: мониторинг рынка новостроек

Мониторинг осуществляется с помощью парсера объявлений Авито, Домофонд и других площадок. С его помощью можно одновременно актуализировать информацию по общей стоимости и стоимости за квадратный метр всех квартир в продаже в новостройках и на вторичном рынке в зависимости от района и срока сдачи.

Таблица данных мониторинга объявлений Domofond.ru для 1-комнатных квартир

Второй этап: устанавливаем среднюю цену за квадратный метр для всего объекта недвижимости

Средняя цена продажи объекта определяется на основе данных по стоимости квартир в продаже в том же районе. Подробнее об этом мы писали тут.

Учитываются следующие параметры при сравнении цены с конкурентами:

  • Новостройка или вторичный рынок
  • Срок ввода в эксплуатацию
  • Материал строительства дома (технология)
  • Расстояние до инфраструктурных объектов
  • Транспортная доступность
  • Тип паркинга

Третий этап: определяем повышающие и понижающие коэффициенты, устанавливаем цены на отдельные квартиры в доме

Мы используем следующие коэффициенты:

  • Соотношение общей площади и количества комнат
  • Этаж
  • Размер кухни
  • Вид из окна

Автоматический расчет стоимости каждой квартиры в зависимости от площади, этажа, вида из окна при средней цене 80 тыс. рублей за квадратный метр. Domofond.ru

Благодаря описанной методологии ценообразования и высоко-ликвидные и низко-ликвидные лоты продаются с одинаковой динамикой, так как на них выставлена справедливая цена. Квартиры, которые пользуются повышенным спросом сразу продаются дороже тех, на которые спрос заведомо ниже.

1. Правильное проектирование

На этапе проектирования строительного объекта, будущую проблему неликвида можно свести к нулю, если сразу учитывать понижающие и повышающие коэффициенты, которые используются при ценообразовании.

Площадь квартиры или количество комнат зависят от класса жилья и количества проживающих.

Пример: Клиент приобретает квартиру для семьи из трех человек, ему необходимо две спальни. При этом, он стеснен в бюджете, цена для него играет решающее значение, поэтому выбирает дом класса комфорт. Чтобы обеспечить минимальную стоимость лота (за квартиру) мы делаем спальни минимального размера достаточного для размещения кровати и шкафа для 2х человек. Это 11 кв.м. Добавляем кухню 18 кв.м., коридор, санузел и балкон и получаем квартиру около 50 кв.м. Цена за квадратный метр в такой квартире будет больше, чем в аналогичной 60 кв.м за счет более высокого спроса из-за меньшей стоимости за лот.

Пример максимально ликвидной планировки:
квартира с 2мя спальнями, 2мя санузлами и большим балконом в комфорт классе. Застройщик: LEGENDA, Санкт Петербург


Размер кухни.
Аналогично, большая площадь кухни позволяет клиенту использовать ее как кухню-гостиную и не приобретать квартиру большей площади с отдельной гостиной. Кухни более 15 кв.м. решают эту задачу, а значит квартиры с такими кухнями стоят дороже за квадратный метр.

Пример максимально ликвидной планировки:
квартира с 1 спальней и большой кухней в комфорт классе. Застройщик: LEGENDA, Санкт Петербург


Что мы делаем.
1. Составляем техническое задание на проектирование на основе правильного соотношения 1,2,3 комнатных квартир, евро и стандартных планировок.

Стандартное задание на проектирование. Корректируется под каждый проект, в зависимости от его особенностей.


2. Проверяем проектное решение и на основе лучших практик других застройщиков предлагаем корректировки.


Зачем нужны корректировки?
Составление корректного задания — не достаточное условие для получения максимально улучшенных планировок. Проектировщик поставлен в жесткие рамки по срокам, бюджету проекта, соблюдению норм строительства и не осведомлен о потребностях клиента.

Рассмотрим на примерах:

Пример 1: Проектировщик не учел, что на стене, где расположены раковина и газовая плита будет установлена столешница кухни, которая в стандартном размере — 60 см. и сделал проем между стеной и окном на кухне менее 60 см, что создает неудобства для будущих жителей. Им придется заказывать нестандартную кухню. или кухня будет частично загораживать доступ к окну и батареи под ним.



При расположении ванной комнаты в однокомнатной квартире проектировщик не учел возможность установки ванной. Стандартная длина ванны -170 см. Это значит, будущим жильцам придется покупать нестандартную ванну или вообще отказаться от ее установки. Это может стать серьезным минусом для семьи с маленькими детьми.



Пример 2: Проектировщик оставил в квартире внутренний угол, так как он был продиктован ранее согласованным фасадом. Мы предложили расширить комнату за счет террасы или террасу за счет части комнаты, но уйти от внутреннего угла.



Результат:

  • Рост выручки, реализация по более высокой цене за кв.м.
  • Равномерные продажи по всем видам помещений.
  • Отсутствие остатков по квартирам на момент ввода дома в эксплуатацию.